【香川県・高松市】相続税の土地評価で重要な「路線価」とは？公示価格・基準地価格との違いや香川県の地価動向をわかりやすく解説

本日、相続税などの基準となる土地の価格「路線価」が公表され、全国平均は５年連続で上昇しました。

また、県庁所在地の最高路線価は1991年以来35年ぶりに47都市全てで上昇しました。

なお、香川県の最高路線価格は高松市の丸亀町商店街で1平方メートル＝39万円です。

四国全体の標準宅地の平均変動率は前年比0.2%下落となりました。下落は34年連続で全国12地域のうち四国だけが前年を下回る結果となりました。

土地の評価について

相続税の申告において、多くの方が頭を悩ませるのが土地の評価です。預貯金であれば残高がそのまま財産額になりますが、土地には市場価格が存在する一方で、相続税の計算では独自の評価方法が採用されています。

その中心となるのが「路線価」です。

「路線価とは何か」「公示価格や基準地価格とは何が違うのか」「香川県の土地価格はどのように推移しているのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。

今回は、相続税申告に欠かせない路線価について、その歴史や他の土地価格との関係、香川県の近年の動向も交えながらわかりやすく解説します。

路線価とは

路線価とは、相続税や贈与税の計算に使用する土地の評価額の基準となる価格です。

国税庁が毎年7月に公表しており、主要な道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を示しています。

例えば、路線価図に「200D」と表示されている場合、「1平方メートル当たり20万円」という意味になります。アルファベットは借地権割合を示しています。

相続税の土地評価では、

路線価 × 土地面積

を基本として計算し、その後、土地の形状や接道状況などを考慮して補正を行います。

なぜ路線価が作られたのか

現在では当たり前のように使われている路線価ですが、もともとは全国の土地を公平に評価するために導入された制度です。

土地は同じ面積であっても、場所や形状によって価値が大きく異なります。

もし相続が発生するたびに個別の時価を調査していたら、納税者にも税務署にも大きな負担が生じてしまいます。

そこで国税庁は、全国統一の基準として路線価制度を整備しました。

路線価を利用することで、

・納税者が自分で評価額を計算できる
・地域ごとの評価のばらつきを防げる
・相続税申告を効率化できる

というメリットがあります。

路線価・公示価格・基準地価格の違い

土地には「一物五価」と呼ばれる複数の価格があります。

代表的なものが、

1. 実勢価格
2. 公示価格
3. 基準地価格
4. 路線価
5. 固定資産税評価額

です。

公示価格とは

公示価格は、国土交通省が毎年3月に公表する土地価格です。

全国の標準地を不動産鑑定士が評価し、一般的な土地取引の指標として利用されています。

不動産売買や公共事業用地の取得など、多くの場面で基準となる価格です。

基準地価格とは

基準地価格は都道府県が毎年9月に公表する土地価格です。

評価方法は公示価格とほぼ同じですが、調査時点が異なります。

公示価格が1月1日時点であるのに対し、基準地価格は7月1日時点の価格を反映しています。

そのため、地価変動を補完する役割を果たしています。

路線価との関係

路線価は、公示価格のおおむね80％程度を目安に設定されています。

例えば、

・公示価格　1,000万円
・路線価評価　約800万円

というイメージです。

これは、課税の公平性や地価変動への対応を考慮した結果とされています。

また固定資産税評価額は、公示価格の約70％が目安とされています。

相続税申告で路線価が重要な理由

相続財産の中で土地は大きな割合を占めることが少なくありません。

例えば、

・自宅敷地
・貸家の敷地
・駐車場用地
・農地
・事業用地

などが該当します。

土地評価が数百万円違えば、相続税額も大きく変わります。

さらに土地には、

・不整形地補正
・間口狭小補正
・奥行価格補正
・がけ地補正
・貸宅地評価
・小規模宅地等の特例

など数多くの評価ルールがあります。

そのため、単純に路線価と面積を掛けるだけでは正しい評価にならないケースも多いのです。

香川県の地価はどう推移しているのか

香川県では長年にわたり地価の下落傾向が続いてきました。

2000年代前半には住宅地の平均価格が現在よりもかなり高い水準にありましたが、その後は人口減少や地方経済の停滞などの影響を受けて下落基調が続きました。

しかし近年は状況に変化が見られます。

香川県の住宅地の公示地価は、

・2023年　前年比＋0.3％
・2024年　前年比＋0.7％
・2025年　前年比＋0.8％

と、緩やかな上昇傾向がみられています。

特に高松市中心部では再開発やマンション需要の高まりにより地価が上昇しています。

一方で、郊外地域や人口減少が進む地域では依然として下落傾向が続いている地点もあり、地域間格差が拡大している状況です。

2025年の路線価においても、高松市の丸亀町商店街は上昇した一方で、県全体の平均変動率はわずかな下落となりました。

相続税対策では時価だけを見てはいけない

土地所有者の中には、

「近所の土地が2,000万円で売れたから、自分の土地も2,000万円だろう」

と考える方がいます。

しかし相続税評価額は時価とは異なります。

実際には、

・時価（実勢価格）
・公示価格
・路線価
・固定資産税評価額

のそれぞれが異なる金額になることが一般的です。

そのため、相続対策を行う際には「売れる価格」だけではなく、「相続税評価額」を把握することが重要です。

まとめ

路線価は相続税や贈与税の計算において欠かせない土地評価の基準です。

公示価格や基準地価格と密接な関係があり、一般的には公示価格の約80％程度の水準で設定されています。

香川県では長期的には下落傾向が続いてきましたが、近年は高松市を中心に上昇地点も増えており、地域によって地価動向に差が見られます。

相続税の申告では、単に路線価を確認するだけでなく、土地の形状や利用状況、小規模宅地等の特例の適用可否なども検討する必要があります。

土地の評価は相続税額を大きく左右するため、不安がある場合は早めに専門の税理士へ相談し、適正な評価と円滑な相続対策を進めることをおすすめします。

香川県高松市の遠藤直樹税理士事務所では初回無料相談☚リンクを行っております。

不動産の評価は相続税の申告書を作成する上でもっとも困難を極める箇所です。

場合によっては評価の仕方で何百万あるいは何千万と評価額に差が出る場合も珍しくありません。

特に複雑な不動産の場合は専門の税理士にご相談されることをおすすめします。

参考コラム

相続税の計算方法を完全解説　初心者でもわかる基本の流れ☚リンク

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