2026年（令和8年）香川県の基準地価を解説｜高松市の地価上昇と相続税への影響

2026年（令和8年）9月16日、香川県から「令和8年地価調査」の結果が公表されました。

今回の調査では、香川県全体の地価は引き続き下落傾向にある一方、高松市では住宅地・商業地ともに上昇しました。

「高松市の土地は今、どのくらいの価値があるの？」

「親から土地を相続した場合、相続税はいくらくらいになるの？」

「土地の価格が上がると、相続税も上がるの？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

今回は、2026年の香川県の基準地価について、高松市の土地を相続する方が知っておきたいポイントも含めて解説します。

2026年の香川県の基準地価はどうなった？

そもそも「基準地価」とは何でしょうか。

基準地価は、都道府県が毎年1回、基準となる土地を選び、毎年7月1日時点における1㎡当たりの正常な価格を調査・公表するものです。

2026年の香川県では182地点が調査対象となりました。

基準地価は、一般の土地取引の目安となるほか、資産価値を考える際の参考資料としても利用されています。

2026年の香川県全体の平均変動率は、次のとおりでした。

区分	2026年の変動率
住宅地	▲0.3％
商業地	▲0.1％
全用途平均	▲0.3％

香川県全体で見ると、住宅地と全用途平均は34年連続の下落となっています。

商業地についても7年連続の下落です。

ただし、ここで注意したいのは、香川県内の土地がすべて同じように下落しているわけではないということです。

高松市では地価が上昇

香川県全体では下落が続いていますが、高松市では異なる動きが見られます。

2026年の高松市の平均変動率は、

• 住宅地：＋0.2％
• 商業地：＋0.8％
• 全用途平均：＋0.3％

となりました。

高松市の全用途平均は3年連続の上昇、商業地は4年連続の上昇です。

特に商業地では、高松市磨屋町の基準地が前年比＋3.1％となり、1㎡当たり495,000円となりました。

また、天神前が＋1.8％、亀岡町が＋1.8％となっています。

住宅地では、高松市番町3丁目が＋3.6％で、1㎡当たり313,000円となりました。

高松市亀岡町も＋1.8％となっています。

このように、香川県全体では地価が下落しているものの、高松市では地価が上昇している地点が増えていることが今回の調査結果の大きな特徴です。

※数値は香川県「令和8年地価調査結果」に基づきます。

高松市と香川県全体では、なぜ違いがあるのか？

今回の結果を見ると、

「香川県の地価は下がっているのに、なぜ高松市は上がっているの？」

と疑問に思う方もいるでしょう。

土地の価格は、同じ香川県内でも、人口動態、交通アクセス、商業施設、住宅需要、土地の利用状況など、さまざまな要因によって変動します。

実際、2026年の香川県の調査でも、市町ごとに大きな違いが見られました。

全用途平均では、高松市と直島町が上昇、丸亀市と宇多津町が横ばい、それ以外の市町は下落となっています。

また、継続して調査された181地点のうち、価格が上昇した地点は41地点、変動なしが44地点、下落した地点が96地点でした。

つまり、「香川県の土地は下落している」という一つの数字だけで判断するのではなく、土地が所在する地域ごとの動きを見ることが重要です。

基準地価が上がると、相続税も上がる？

ここは、土地をお持ちの方からよく質問されるところです。

結論からいうと、

基準地価の上昇率が、そのまま相続税評価額の上昇率になるわけではありません。

相続税の計算における土地の評価方法は、基準地価とは別のルールによって定められています。

市街地などでは、原則として「路線価方式」により土地を評価します。

一方、路線価が設定されていない地域では「倍率方式」により評価する場合があります。

したがって、

「高松市の基準地価が0.2％上昇したから、相続税評価額も0.2％上昇する」

という単純な関係ではありません。

相続税の土地評価では「路線価」が重要

相続税の土地評価では、土地がどの道路に面しているか、どのような形状をしているかなどを確認する必要があります。

例えば、路線価が1㎡当たり50,000円で、面積が300㎡の土地であれば、単純計算では、

50,000円 × 300㎡ ＝ 1,500万円

となります。

しかし、実際の相続税評価では、これだけで評価額が決まるわけではありません。

土地の形状や奥行、間口、角地かどうか、道路との高低差などによって、評価額を調整する場合があります。

さらに、土地を第三者に貸している場合や、建物を建てて賃貸している場合などには、

• 借地権
• 貸宅地
• 貸家建付地

などの評価について検討する必要があります。

そのため、相続税の土地評価は、単純な「面積×価格」では終わらないケースが少なくありません。

「基準地価」と「相続税評価額」は目的が違う

ここで、それぞれの価格の違いを整理しておきましょう。

基準地価

都道府県が毎年7月1日時点の土地の正常な価格を調査するものです。

一般の土地取引の指標などとして利用されます。

公示地価

国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を公示するものです。

相続税評価額

相続税・贈与税を計算するため、国税庁が定める評価方法によって土地を評価した金額です。

この3つは、それぞれ目的や評価時点が異なります。

したがって、土地を相続する場合には、

「基準地価はいくらか」

だけではなく、

「相続税のルールでは、この土地はいくらと評価されるのか」

を確認することが重要です。

高松市の土地を相続する方は早めの確認がおすすめ

高松市では今回の基準地価でも地価上昇が続いています。

そのため、高松市内に土地を所有している方や、将来、親から土地を相続する予定の方は、現在の土地の評価額を一度確認しておくことをおすすめします。

特に注意したいのが、土地以外の財産も含めた「相続財産全体」です。

相続税は土地だけを見て判断するものではありません。

例えば、

• 自宅や賃貸物件などの土地・建物
• 預貯金
• 上場株式
• 生命保険金
• 死亡退職金
• その他の財産

などを合計して、相続税の基礎控除額を超えるかどうかを確認します。

相続税の基礎控除額は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

です。

例えば、法定相続人が3人の場合には、

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

が基礎控除額となります。

相続税は「相続が発生してから」ではなく、事前に確認することが大切

相続税については、

「親が亡くなってから考えればいい」

と思われている方も少なくありません。

しかし、土地や株式などの財産を多くお持ちの場合には、相続が発生してから短期間で財産を調査し、評価し、遺産分割を考えることになります。

特に土地については、同じ面積の土地でも、所在地や形状、利用状況などによって評価額が大きく変わることがあります。

また、相続税には、

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者の税額軽減
• 生命保険金の非課税
• 配偶者居住権
• 土地の利用状況に応じた評価上の調整

など、さまざまな制度があります。

これらの制度を適切に利用できるかどうかによって、最終的な相続税額が変わることもあります。

まとめ｜高松市の土地を相続する方は、基準地価だけで判断しない

2026年（令和8年）の香川県の基準地価は、県全体では住宅地▲0.3％、商業地▲0.1％、全用途平均▲0.3％となり、引き続き下落傾向となりました。

一方、高松市では、

住宅地＋0.2％、商業地＋0.8％、全用途平均＋0.3％

と、上昇が続いています。

このことからも分かるように、土地の価格は地域によって動きが異なります。

ただし、基準地価は相続税評価額そのものではありません。

高松市の土地を相続する場合には、基準地価だけを見るのではなく、相続税評価のルールに基づいて、その土地がいくらになるのかを確認することが重要です。

「高松市に親の土地があるけれど、相続税がかかるか分からない」

「自宅の土地を相続した場合、いくらで評価されるのか知りたい」

「土地をいくつか所有しているが、相続税の概算をしておきたい」

このような場合には、相続が発生する前に一度、財産の内容を整理しておくと安心です。

高松市・香川県で相続税についてお悩みの方は、土地の評価だけでなく、預貯金・株式・生命保険などを含めた相続財産全体を確認することが大切です。

香川県高松市の遠藤直樹税理士事務所では相続税の無料相談☚リンクを行っております。

不動産の価値を事前に把握しておくことにより相続開始後の遺産分割をスムーズに行うことができます。

また、小規模宅地の特例については生前の土地の利用状況により特例が使えない場合もあります。

相続財産に占める不動産の割合は高く、特例が使えるかどうかにより納税額に大きな影響があります。

また、不動産独自の問題点としましては、土地の評価が高いからと言って納税額がすぐに準備できないケースがあるということです。

一生に一度あるかないかの相続税です。

事前に準備することで将来に対する大きな不安を取り除けるかもしれません。

この機会にぜひ一度ご相談いただけたらと思います。

参考

相続税の計算方法を完全解説｜初心者でもわかる基本の流れ☚コラム

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